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法律文书

时间:2019-04-23

  为进一步规范全市物业管理活动,促进物业服务企业诚信经营、优质服务;业主依法监督、享权尽责;促进物业行业信用体系建设,保障我市物业行业持续、健康发展,市住建局对《惠州市物业管理活动信用档案管理办法》进行了修订。

  这次修订把参与物业管理活动中的相关主体全部列入信用考评对象,主要包括物业建设单位、业主、物业服务企业及主要经营管理人员。物业管理活动涉及服务与被服务双方主体、物业建设移交状况直接影响物业服务质量。这三方主体为物业管理活动的重要参与方,其具体行为,尤其是不良行为将被重点考评,并适时向社会公布,以达到约束各方,督促各自履职尽责。

  对物业服务企业采用“评分评级,以分定级,当年评分,次年定级”的考评原则。具体来说就是以每个自然年度为一个记分周期,当年的具体经营行为与信用记分直接相关,次年依据上年的总分评定等级。评级情况及时向公众公布,并作为参与新接物业服务项目的重要依据。对于连续考评等级较低的企业,主管部门可▼▲以责令整改,对整改不力的,引导业主解除物业服务合同。

  建设单位被录入有不良信息的,在其申请办理其他业务时,我市各级住建局及下属各单位督促其先履行相关义务后,方可办理其他业务。

  业主个人不良行为经确认后也计入信用档案。 业主有不良信息的记录,不能作为小区业主委员会委员的候选人。

  新的信用管理办法采取减分容易加分难的策略。信用基准分为◆●△▼●90分,满分为100分。加分较难,采取100封顶;减分容易,出现违法违规、业主投诉、满意度低等都能构成扣分。对于当年扣分较多的企业,当年实施重点监管。

  第一条为规范物业管理活动,构建以信用为基础的新型监管体制,督促物业管理活动三方主体提高社会诚信度,主动履行义务,促进物业管理行业持续健康发展,根据国务院《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》和住建部《关于建立房地产企业及其执(从)业人员信用档案系统的通知》(建住房函【 2002 】 192 号)等法规,结合我市实际,制定本办法。

  第二条 本市行政区域内从事物业管理活动的企业及其主要经营管理人员、物业管理区域内的业主、物业建设单位有关信用档案信息的采集、认定、记录和发布及从事物业管理活动的企业的评分评级适用本办法。

  第三条 本办法所称信用档案信息,是指反映和评价物业服务企业及其主要经营管理人员、业主、物业建设单位在物业管理活动中的基本信息和履行义务情况的档案资料。

  本办法所称评分评级,是指物业管理活动的监督管理部门根据物业服务企业在从事物业管理活动中形成的信用档案信息进行加减分并确定其信用等级的活动。

  本办法所称物业服务企业,是指依法设立、具有独立法人资格、营业执照经营范围中含有物业管理或物业服务,并按照物业服务合同约定,从事对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序活动的企业,包括外省市在惠▪•★州市从事物业管理活动的企业。

  本办法所称物业服务企业主要经营管理人员,是指物业服务企业法定代表人或负责人和由物业服务企业委派,实际担任物业管理区域项目管理的负责人。

  本办法所称物业建设单位,是指物业管理区域 建设工程项目的投资主体或投资者。

  第四条 惠州市住房和城乡建设局负责全市物业管理活动信用档案信息的指导、管理和发布工作,负责信用档案信息平台的建立、运行、维护和管理。

  各县、区住房和城乡建设局负责本行政区域内物业管理活动信用档案的采集、认定、记录工作,并将结果录入信用档案信息平台。

  第五条 信用档案信息的采集、认定、记录和发布,应当遵循客观、准确、公正和审慎的原则。

  第七条物业管理活动信用档案信息平台 根据管理权限,分别为监督管理部门、物业管理行业协会、物业服务企业等开通端口,实现信用信息的录入、归档、管理、查询、出具信用报告等功能。

  第八条各县、区物业管理活动监督管理部门应通过市物业管理活动信用档案信息平台建立属地物业管理区域信息库。

  第九条信用档案信息,主要包括基础信息、优良信息和不良信息三类,具体内容在市物业管理活动信用档案信息平台中设置。

  物业管理区域信息:主要包括物业管理区域项目名称、类型、地址、建筑▷•●面积、物业服务企业、项目管理负责人、建设单位、业主等。

  1.物业服务企业信息:企业名称、统一社会信用代码(营业执照、组织机构代码、税务登记号)、注册地、企业法人代表、联系方式(网站、电子信◇•■★▼箱、邮政编码、通讯地址、联系电线.物业服务企业人员信息:姓名、身份证号码、专业技能证书、职称、学历及继续教育培训等◁☆●•○△情况。

  3.建设单位信息:企业名称、统一社会信用代码(营业执照、组织机构代码、税务登记号)、注册地、企业法人代表、联系方式(网站、电子信箱、邮政编码、通讯地址、联系电线.业主信息:姓名,身份证号码,房号,房产证号等。

  优良信息主要针对物业服务企业在物业管理活动中履行义务,诚信经营,积极提升服务水平,获得各级政府及相关部门、行业协会的表彰及取得的成果等信息,用于物业服务企业的加分和评级,并同时记录为企业法定代表人或负责人和物业服务项目负责人的优良信息。主要包括:

  在物业管理活动中违法、违规和不履行义务的信息,业主违反业主公约的信息。主要包括:

  物业服务企业的不良信息用于减分和评级,并同时记录为企业法定代表人或负责人和物业服务项目负责人的不良信息。

  (○▲-•■□1)人民法院、仲裁机构生效的判决书或裁决书,确认因过错(违法、违规或违约)承担责任的情况;

  (3)各级物业管理活动监督管理部门或相关部门在日常执法检查中查•□▼◁▼处的违法违规行为,以及不履行物业服务合同义务、破坏物业行业市场秩序和行业自律准则的;

  (4)各级物业管理活动监督管理部门或其他职能监管部门的行政执法检查发现存在问题并发出书面通报、整改通知书的;

  (9)物业管理区域内发生法律法规禁止行为的,物业服务企业未及时劝阻、制止,或在劝阻、制止无效后,未及时报告有关行政管理部门的;

  (10)业主大会决定选聘新的物业服务企业后,物业服务企业不按照规定退出物业管理区域的;

  (14)擅自利用共用部位共用设施设备进行经营,且经营收益未单独列帐、补充住宅专项维修资金的。

  (3)未在商品房买卖合同中载明由物业买受人交纳的前期物业服务费的★-●=•▽时间、标准和方式的;

  (5)未在交付物业前,对物业服务用房、共用场地、共用设施设备配置独立的水电气计量器具的;

  (10)已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十时,未书面报告物业所在地街道办事处(乡镇人民政府),并在物业管理区域显著位置公告的;

  (7)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品,存放、铺设超负荷物品的;

  第十条信用档案信息采集渠道主要包括物业服务企业自行填报信息、各级物业管理活动监督管理部门日常监管信息、行业协会提供的自律信息、相关部门产生的信息等。

  第十一条基础信息录入。由物业服务企业登陆市物业管理活动信用档案信息平台自行填报,经当地物业管理活动监督管理部门核实后录入归档。基础信息实行日常动态管理,有关信息发生变更后,物业服务◆◁•企业应当于变更之日起30日内通过市物业管理活动信用档案信息平台填报变更信息,经核实后录入归档。

  第十二条优良信息录入。申请人提交相应材料,经当地物业管理活动监督管理部门核查后,符合要求的,应于申请人申请之日起5个工作日内录入归档。

  第十三条不良信息录入。物业管理活动监督管理部门获得不良信息后,应及时通知被记录人,确认不良信息情况。

  被记录人对不良信息有异议的,应在收到通知后5个工作日内向物业管理活动监督管理部门和出具不良信息部门提出书面异议申请,并提供相应证据。物业管理活动监督管理部门在收到异议书面申请后,应于5个工作日内做出是否采纳的决定,并将决定及时告知被记录人。

  县、区物业管理活动监督管理部门认为异议不成立的,异议申请人可在收到县、区物业管理活动监督管理部门出具告知书的10日内向市住房和城乡建设局申请复核,并提供相关证据。市住房和城乡建设局收到申请之日起10日内完成审查并将结果告知申请人和反馈给县、区物业管理活动监督管理部门,其中异议复核申请审查属实的,由市住房和城乡建设局进行变更。

  依据行政处罚决定书、人民法院或仲裁机构等出具的生效法律文书等产生的不良信息,物业管理活动监督管理部门不需要通知被记录人,可直接录入归档。

  第十四条县、区物业管理活动监督管理部门应将符合本△▪▲□△办法规定的优良信息和不良信息录入物业管理活动信用档案信息平台,被记录人可通过信息平台查询。

  第十五条作出不良信息单位依法变更或撤销有关不良信息决定的,被记录人可向当地物业管理活动监督管理部门提出变更或者删除该不良记录的申请,物业管理活动监督管理部门应及时变更或删除。

  第十六条信用信息录入归档后,形成信用档案长期保存,任何单位和个人未经法定程序,不得擅自修改、增减、删除。

  第十七条各级物业管理活动监督管理部门加强与市中级人民法院、市发改局、市应急局、市市场监管局、市城管执法局、惠州仲裁委等政府相关部门以及物业行业协会之间的互联互动,共享本辖区内物业服务企业的▲=○▼信用档案信息。

  第十八条惠州市物业服务企业实行信用评分评级制度。信用评分由物业管理活动信用档案信息平台记录的信用档案信息自动叠加并生成。物业服务企业当年的信用评分在年底由信息平台自动生成次年的信用等级。

  第十九条物业服务企业信用评分采取信用分值综合评分制,信用基准初值为90分,实行加减分制,按照年度评定信用等级。具体加减分条款详见《惠州市物业服务企业信用档案评分标准》。

  第二十条优良信息和不良信息积分计算周期,原则上按照信息的有效时限同步计算,从发文年份开始计算,具体到年;没有有效时限的,原则上当年有效,计算周期为一年。涉及到重大不良行为事项的,计算周期根据企业整改情况确定。

  第二十一条物业服务企业信用得分=基础信息分值+优良信息分值-不良信息分值。

  第二十二条评分周期为12个月,从每年的1月1日起至12月31日止,周期届满,次年重新评分。

  第二十三条物业服务企业信用等级按照信用评分分值由高到低划分为四个等级,结果分为A级、B级、C级、D级。具体标准如下:

  (一)企业或企业主要负责人(董事长、总经理、法定代表人等)因物业服务企业承担过错原因,通过人民法院司法程序认定,被列入失信被执行人名单的;

  (二)经司法机关或行政机关确认因物业服务企业全部责任或主要责任发生的重大安全事故的;

  (三)因物业服务企业过错引发重大群体上访或越级上访事件,影响社会稳定,造成严重不良后果的;

  (五)物业服务企业在物业服务活动中承担主要责任的生效判决裁决、被各级物业及其他主管部门行政处罚、公开通报等拒不执行、整改的;

  第二十五条各县、区物业管理活动监督管理部门应设立投诉举报电话、邮箱等,受理对物业服务企业在信用档案评分评级管理等方面的投诉举报,对查实的投□◁诉举报,录入信用档案。

  第二十六条物业服务企业应▲●…△当在服务的物业管理区域内的显著位置公示本企业信用等级。

  第二十七条根据物业管理活动信用档案信息平台记录的信息,市住房和城乡建设局在每年7月底前通过官网等发布当年上半年全市物业管理活动信用档案综合报告和物业服务企业的评分。

  每年1月底前,市住房和城乡建设局通过官网等发布全市上一年年度物业管理活动信用档案综合报告和物业服务企业的本年度信用等级。

  第二十八条物业服务企业对信用得分和等级等有异议的,可在结果发布后10个工作日内向当地物业管理活动监督管理部门书面提出,逾期提出的,不予受理。

  当地物业管理活动监督管理部门应当在收到书面异议后10个工作日内•☆■▲进行核查并书面答复。核查期间,应当对提出异议物业服务企业的信用得分和等级结果进行标注,直至异议处理结束。经核查确认有误的,应当及时予以纠正。

  第二十九条物业服务企业根据需要可通过市物业管理活动信用档案系统打印本企业的信用档案、信用等级等情况,有关部门、单位、业主可通过市物业管理活动信用档案信息平台查询物业服务企业、物业服务从业人员(曾经担任过物业管理区域项目经理或企业负责人)、建设单位和相关业主的信用档案等情况。

  第三十条涉及企业商业秘密、个人隐私和法律法规规定应当保密的信息,不公开发布。

  (五)作为物业管理活动监督管理部门对物业服务企业实施事中事后监管工作的重要依据。

  第三十二条对信用等级为A级的物业服务企业,在同等条件下可以依法采取下列激励措施:

  (二)在政府采购等公共资源交易活动中,优先推荐进入采购名录清单,在政府采购平台的投标中予以加分;

  (五)在政府采购等公共资源交易活动中,建议政府采购部门限制其参与,并移除出采购目录企业名单;

  (六)由当地街道办事处(乡镇人民政府)指导业主成立业主大会并选举产生业主委员会,建议业主召开业主大会会议重新选聘物业服务企业;

  第三十四条信用等级连续★▽…◇为D级的,列入物业服务企业黑名单。被列入黑名单的物业服务企业的法定代表人、企业负责人和产生不良信息的服务项目负责人★△◁◁▽▼的有关情况录入信用档案作为不良信息,其他物业服务企业聘用上述人员的,其信用等级直接降为C级。

  第三十五●条建设单位在物业管理活动中被录入有不良信息的,在其申请办理其他业务时,市、县、区住房和城乡建设局下属各单位应督促其先履行相关义务后,方可办理其他业务。

  第三十六条业主在物业管理活动中被录入有不良信息的,不能作为该物业管理区域业主委员会委员的候选人。

  第三十七条各级物业管理活动监督管理部门从事信用档案与评分评级管理的工作人员应当认真履行职责,不得徇私舞弊、玩忽职守、滥用职权、泄露商业秘密和个人隐私,违者依法追究相关责任。

  第三十八条信息提供单位因提供不真实信息侵害他人合法权益的,被侵害人可依法追究其相应▼▼▽●▽●责任。

  第三十九条物业服务企业弄虚作假、伪造信用信息,影响信用评分评级结果的,录入不良信息并限期整改。

  第四十条市住房和城乡建设局可根据国家政策导向、行业发展需要、企业动态监管成效等,合理调整《惠州市物业服务企业信用档案评分标准》关于评分具体内容、评分依据、分值比例和标准等事项。

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